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May 03, 2023

Una guía para construir multi

09 de febrero de 2016 Por Charles Plunkett Si está desarrollando el autoalmacenamiento, hay

09 de febrero de 2016

Por Charles Plunket

Si está desarrollando autoalmacenamiento, hay muchas razones para considerar la construcción de una instalación de varios pisos. Primero, un proyecto de varios niveles puede permitirle desarrollar en un sitio más pequeño, lo que puede ser importante en áreas donde la tierra es extremadamente costosa o solo puede adquirir una parcela limitada. Este tipo de estructura también le permite rellenar un sitio urbano, como una propiedad en el centro de un área metropolitana importante.

Una instalación con varios pisos también le permite ofrecer una mayor seguridad. Por ejemplo, puede restringir el acceso a un piso solo a aquellos inquilinos que alquilan unidades allí. Esto es ideal para propiedades que ofrecen más que el almacenamiento tradicional, como registros o almacenamiento de vino.

A través de su altura, las instalaciones de varios pisos incluso crean su propia "señalización". Esto puede incluir el uso de materiales de construcción llamativos o una exhibición de puertas enrollables a través de las ventanas. Esto permite que los posibles inquilinos sepan de inmediato que el edificio es para autoalmacenaje.

Además de los muchos beneficios de una instalación de autoalmacenamiento de varios pisos, hay factores importantes a considerar, como la zonificación, el tipo de estructura, los cimientos y los códigos de construcción. Echemos un vistazo a cada uno.

Uno de los primeros problemas a resolver es la zonificación de su sitio. La necesidad de un cambio de zonificación o un permiso de uso especial puede ser un gran obstáculo. A menudo necesitará un proyecto muy atractivo para obtener el apoyo municipal y comunitario para los derechos requeridos.

Considere cualquier restricción de altura local. Estos pueden venir en forma de una restricción de escritura sobre la propiedad, ordenanzas impuestas por la ciudad, una restricción debido a la proximidad a un aeropuerto o simplemente una que se desarrolla como parte del proceso de rezonificación. En el caso de rezonificación, los vecinos pueden exigir una restricción de altura o piso a cambio de su apoyo al proyecto.

Hay esencialmente tres tipos de edificios de varios pisos:

En muchos casos, los niveles divididos pueden ser el método de construcción más rentable. Funciona especialmente bien en un sitio inclinado. Usted construye un muro de contención en la parte trasera del edificio para contener la tierra, con muros de contención parciales en cada extremo de la estructura. Los inquilinos pueden ingresar al primer nivel por la parte delantera o conducir hacia arriba y dar la vuelta hacia la parte trasera para ingresar al siguiente nivel. Esto puede ayudar a aliviar la necesidad de un trabajo masivo en el sitio, es decir, agregar o quitar tierra para nivelar el sitio. Si un edificio de dos niveles tiene solo dos pisos de altura, por lo general puede eliminar la necesidad de escaleras o ascensores, lo que se traduce en grandes ahorros.

Debe considerar los problemas de constructibilidad relacionados con el sitio. Esto puede incluir la proximidad de servicios públicos como alcantarillado y agua. Uno de los mayores problemas potenciales es la condición del suelo. El dicho "Una casa es tan buena como los cimientos sobre los que está construida" suena cierto. Iré un paso más allá y diré: "Una base es tan buena como el suelo sobre el que se asienta".

El suelo estable es un componente importante en cualquier proyecto de construcción, pero es aún más importante en un proyecto de varios pisos debido al peso adicional del edificio. El movimiento o asentamiento en el suelo se magnifica en un proyecto de varios pisos y pueden surgir problemas.

Si está construyendo un sótano, esto presenta un conjunto completamente nuevo de desafíos, incluida la necesidad de muros de contención de hormigón, que retienen la tierra alrededor de la parte del edificio que está bajo tierra. Deben estar adecuadamente impermeabilizados en el exterior para que la humedad no se filtre en el edificio.

También debe instalar una estera de drenaje alrededor del exterior de los muros de contención para dirigir la humedad hacia la parte inferior del muro, que luego se recolecta en un sistema de drenaje francés. Este drenaje hará fluir la humedad por gravedad a una caja colectora y la bombeará a la superficie o, si es posible, continuará el flujo hasta donde pueda estar expuesta a un grado más bajo y drene en la superficie hacia el suelo o un sistema de aguas pluviales.

En el pasado, los constructores podían usar la típica estructura de acero de calibre ligero que es habitual en la industria del autoalmacenamiento para edificios de hasta cuatro pisos de altura. Pero los códigos de construcción han cambiado. Donde anteriormente había varios códigos de construcción bajo los cuales las ciudades podían optar por operar, estos se han consolidado en el Código Internacional de Construcción (IBC). La mayoría de las ciudades han adoptado el IBC 2012. Según esta versión del código, cualquier edificio de más de tres pisos de altura debe ser calificado. Esto significa que el esqueleto, o la estructura de soporte, debe ser un ensamblaje con clasificación de resistencia al fuego de una hora. (Un ensamblaje es un método o sistema de construcción probado y aprobado).

Si tiene una instalación de más de tres pisos, solo tiene dos métodos efectivos de construcción: un esqueleto estructural completamente de concreto, que generalmente es concreto vertido en el lugar; o una estructura de acero estructural de clase A que utiliza un sistema tipo viga compuesta (las vigas de barra que se usan normalmente en la construcción de tipo edificio de oficinas no funcionan bien para este tipo de sistema).

Este sistema de vigas y columnas de acero se recubriría luego con un material ignífugo rociado de la manera especificada o posiblemente con pintura intumescente, que es mucho más atractiva visualmente pero también más costosa. Algunos desarrolladores están construyendo un sótano por debajo del nivel del suelo con tres pisos por encima del nivel del suelo para crear efectivamente un edificio de cuatro pisos sin el costo de construir cuatro niveles por encima del nivel del suelo.

En términos muy generales, parece que el costo adicional de una estructura calificada es de alrededor de $10 por pie cuadrado bruto de área de construcción. Entonces, si tiene un edificio de cuatro pisos de 100,000 pies cuadrados, esto agregaría alrededor de $ 1 millón a sus costos de construcción. Si construyó la misma instalación con un sótano y tres pisos por encima del suelo, suponiendo que el suelo no sea tan malo, el costo adicional sería aproximadamente la mitad.

Los desarrolladores de self storage se están volviendo muy creativos para lograr sus objetivos. Algunos están produciendo proyectos con varios niveles bajo tierra, así como la construcción de instalaciones de hasta siete pisos de altura. Incluso con los costos adicionales, esto a menudo tiene sentido económico y da como resultado proyectos impresionantes en ubicaciones muy deseables.

Charles Plunkett es fundador, propietario y director ejecutivo de Capco Steel Inc., con sede en San Antonio, que suministra acero y construye edificios metálicos, incluido el autoalmacenamiento y el almacenamiento de botes/vehículos recreativos. La empresa ofrece diseño para proyectos de todos los tamaños, así como dibujos de ingeniería, diseños de combinación de unidades, sistemas de pasillos, puertas enrollables y más. Para obtener más información, llame al 210.493.9992; visite www.capcosteel.com.

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